Stap 2: Vastleggen van het doel
Alvorens het project in de diepte uit te werken, is het belangrijk na te denken over het algemene doel van het project. Waarom wordt dit gebouw gerealiseerd en waarom willen we er een Smart Building van maken? Wat maakt dat een gebouw als ‘smart’ te beschouwen valt voor ons? Het zijn maar enkele van de vragen die hierbij moeten gesteld worden. Het beantwoorden van deze vragen draagt bij aan het scherpstellen en aflijnen van de doelstellingen en zal zo helpen een filosofie te definiëren die als houvast kan dienen bij de uitwerking van het project. Bij een renovatieproject maakt ook een high level analyse van de bestaande situatie van het gebouw deel uit van deze oefening.
Integratie van technologie en het verzamelen van data zijn nooit een doel op zich. Het zijn slechts middelen die kunnen bijdragen aan het vervullen van behoeften met betrekking tot energie-efficiëntie, facility management, user experience,… Wel vormt de bouwheer zich best al een idee over hoe geavanceerd het gebouw dient te zijn op vlak van technologie en installaties. Realiteitszin is in deze fase al erg belangrijk. Het stellen van duidelijke prioriteiten is cruciaal om het beschikbare budget op een zo goed mogelijke manier in te zetten.
‘Wat maakt een gebouw ‘smart’ voor mij?’ is een essentiële vraag om zich te stellen.
Integratie van technologie is geen doel op zich, het moet bijdragen aan het vervullen van behoeften.
Bovendien moet men zich al een eerste idee vormen over de manier waarop men doelstellingen wenst te bereiken. Wil men ‘assets’ (installaties/systemen/…) maximaal zelf aankopen of worden bepaalde ‘assets’ als dienst voorzien (‘as a service’, bv. verlichting, verwarming, soft FM voorzieningen, …). Hieraan gekoppeld: indien men zelf aankoopt, wil men de assets over de levensduur van het gebouw zelf beheren of zal dit uitbesteed worden? Dergelijke keuzes hebben een belangrijke impact op het financiële plaatje van het project: ligt de focus op investeringen (CAPEX – ‘Capital Expenditures’) of wordt een aanzienlijk deel voorzien als terugkerende kost voor een product of dienst over de gebruiksduur ervan (OPEX – ‘Operating Expenditures’)? De te volgen piste qua beheer en onderhoud van het gebouw en haar systemen/installaties is hiervan een sprekend voorbeeld. De keuze van de strategie zal verderop invloed hebben op de functionele wensen en de technische eisen.
De praktijk wijst uit dat de gemaakte keuzes sterk afhankelijk zijn van het type bouwheer: de prioriteiten van een bouwheer die bouwt voor verhuur of eigen gebruik zijn vaak verschillend van de prioriteiten van een bouwheer die als doel heeft het gebouw te verkopen.
Indien de bouwheer reeds zicht heeft op de toekomstige gebruikers van het gebouw, is het aan te raden – zo niet essentieel – dat hij deze reeds raadpleegt vanaf het vastleggen van het algemene doel. Zo wordt er reeds in de conceptfase van het project rekening gehouden met hun wensen en behoeften. Dit vermijdt dat de filosofie die het uiteindelijk gerealiseerde gebouw uitstraalt, afwijkt van de reële wensen en behoeften van de gebruikers. Bovendien helpt dit een draagvlak en betrokkenheid te creëren bij de toekomstige gebruikers, wat belangrijk is wil men dat ze de stap naar verandering/vernieuwing snel en op een positieve manier zetten.
Het is aan te raden dat de bouwheer de toekomstige gebruikers van het gebouw reeds raadpleegt
van bij het vastleggen van het algemene doel van het bouw- of renovatieproject.
De betrokkenheid van een neutrale adviseur die de bouwheer begeleidt, blijft ook hier aangewezen. Door zijn expertise ter zake weet deze meteen de juiste vragen te stellen. Dit helpt het proces efficiënter (sneller) te laten verlopen en verhoogt de kans aanzienlijk dat het uiteindelijk gerealiseerde gebouw de juiste kruising is tussen ‘juiste invulling van doel en behoeften’ enerzijds en ‘beschikbaar budget’ anderzijds. Belangrijk is dat deze neutrale adviseur de nodige competenties heeft om de klant te begeleiden in het definiëren van een globale visie voor het project, en vervolgens kan helpen de klant zijn behoeften bloot te leggen. (‘hoe wordt het gebouw gebruikt en welke diensten moet het gebouw kunnen aanbieden?’). Het definiëren van de technische eisen, op basis van de behoeften (en dus functionele wensen) gebeurt in een latere fase. Die rol wordt normgaalgezien vervuld door het betrokken studiebureau.
Ga naar volgende artikel: Stap 3: Functionele wensen in kaart brengen
Keer terug naar de inhoudsopgave
